Landets kreditforeninger har i denne måned afsluttet refinansieringen af langt de fleste rentetilpasningslån i Danmark - og endnu en gang med et meget fint resultat for de boligejere, der sidder med rentetilpasningslån.

Flere år i træk har det lydt, at nu kan renten på lån med variabel rente simpelthen ikke blive lavere - og endnu en gang ser vi den laveste rente nogensinde.

For alle de boligejere, der har rentetilpasningslån, lyder det godt. Jeg kender flere boligejere, der har lån med fast rente, og som er misundelige, fordi de betaler 4 eller 5 % på deres lån, mens den 1-årige rente for 2012 altså formentlig kommer til at ligge på omkring 1,08 %.

Udfordringen for mange boligejere med flexlån er, at de måske ikke helt har forstået konsekvenserne af lånene.

Inden beslutning om flexlån bliver taget, skal man - ud over at se på, hvad der er billigst - også se på den risiko, der er ved lån med fast rente og lån med variabel rente, og hvordan den risiko er fordelt mellem investor (ham, der køber obligationerne) og boligejerne.

Forudsætningen for at kunne optage et kreditforeningslån er - ud over de forhold, der gør sig gældende i kreditforeningens kreditpolitik - at der er en investor, der vil købe de obligationer, som ligger til grund for det lån, husejeren vil optage i kreditforeningen.

Når investor skal investere sine penge, vurderer han - ud over den rente, han får for at investere sine penge - den risiko, han løber.

Lån med fast rente:
Det betyder, at hvis investor investerer i fastforrentede obligationer til 4% med en løbetid over 30 år, vil han - uanset hvordan renteniveauet er i Danmark i de 30 år - kun få 4% af sin investering. I denne situation er det investor, der har risikoen for at miste en højere forrentning af sin investering, da han som udgangspunkt har 'låst' sin investering i 30 år.

Boligejeren betaler til gengæld 4% for at kunne sove roligt om natten. Uanset om renten går op, eller den går ned, kender han sin husleje i 30 år og behøver ikke at være nervøs for renteudsving i løbet af perioden. Men prisen er en højere rente for denne sikkerhed.

Lån med variabel rente:
Det betyder, at investor, som køber et-, to- eller tre-årige obligationer, får sine penge retur efter den periode og kan genplacere sin investering til den rente, der er gældende på det tidspunkt. Den risiko, som investor løber, er minimal (får investeringen retur efter 1 år) - set i forhold til den risiko, han løber på fastforrentede obligationer (får investeringen retur efter 30 år), og derfor er investor indstillet på at få 1,08% i rente, fordi han allerede kan genplacere investeringen om 1 år.

Boligejeren bærer hele risikoen, fordi han en gang om året - eller måske hvert andet eller hvert tredje år - skal refinansiere sin restgæld til den til enhver tid gældende rente.

Boligejeren får altså en lav rente i 2012, men bærer også hele risikoen næste år, hvis renten begynder at stige.

Eksempel:

Kreditforeningslånmed fast rente - hovedstol: 2.042.000 kroner

4% rente årlig bruttoydelse

130.884 kroner pr. år i 30 år.

Kreditforeningslån med variabel rente - hovedstol: 2.000.000 kroner

1 % rente årlig bruttoydelse

93.060 kroner i 1 år

Det betyder, at der er en bruttobesparelse på 37.824 kroner i 2012

Nettobesparelse ved 33,7% skat er 18.564 kroner i 2012

Det er pr. måned 1.547 kroner, svarende til ca. hvad en børnehaveplads koster, eller til en 3 retters menu og 1 fl. vin for 2 personer på Brdr. Price.

Bomben rammer
Bomben under din privatøkonomi er, at du i dette eksempel kan komme til at bruge 18.564 kroner om året til forbrug. Når renten begynder at stige igen, bliver du nødt til at nedbringe privatforbruget, hvilket er betydeligt vanskeligere end at trappe det op.

Har du lån med variabel rente, skal du gøre dig klart, hvilken risiko du har påtaget dig, og du skal have afklaret med dig selv, om din privatøkonomi kan holde til, at renten begynder at stige.

Du kan hos alle kreditforeninger få oplyst, hvor meget din månedlige ydelse vil stige, hvis renten stiger med 1 %. På nogle hjemmesider kan du selv beregne det.

I disse år, hvor renten er utroligt lav på rentetilpasningslån, anbefaler jeg, at den besparelse, der er i forhold til lån med fast rente, bliver brugt til at nedbringe eventuel gæld med højere rente, således at den afvikles hurtigere end planlagt - alternativt sætte besparelsen på en konto, så du har pengene som buffer til at betale en evt. rentestigning med.

Har du rentetilpasset i 2011, anbefaler jeg, at du får kigget på din forskudsregistrering. Den forskudsregistrering, du modtog i november, tager udgangspunkt i dine tal for 2010, og renten vil have ændret sig. Det kan også være, at der er andre forhold i dine indtægter og fradrag, du skal have kigget på. Hvis du lader den køre, som Skat har foreslået, og der er sket ændringer, vil du få en restskat i 2013.

En anden bombe, der kan ligger under din privatøkonomi, kan være afdragsfrihed. Mere om det i en artikel på senere tidspunkt.

Læs mere om kreditforening og kreditforeningslån her