Boligsider vurderer huspriser vidt forskelligt

Der er op til 100 procent forskel på de priser, boligsiderne bolighed.dk og myhousebook.dk vurderer det samme hus til at være værd, viser en stikprøve fra Bolius

Der er op til 100 procent forskel på de priser, boligsiderne bolighed.dk og myhousebook.dk vurderer det samme hus til at være værd, viser en stikprøve fra Bolius. Vær kritisk, hvis du bruger dem, råder ekspert. Foto: Torben Klint / Bolius
Der er op til 100 procent forskel på de priser, boligsiderne bolighed.dk og myhousebook.dk vurderer det samme hus til at være værd, viser en stikprøve fra Bolius. Vær kritisk, hvis du bruger dem, råder ekspert. Foto: Torben Klint / Bolius

På flere forskellige hjemmesider kan du få en hurtig vurdering af, hvor meget din bolig eller andre boliger er værd.

Men de priser, du får oplyst, varierer utrolig meget alt efter, hvilken hjemmeside du benytter, viser en ny stikprøveundersøgelse af hjemmesiderne bolighed.dk og myhousebook.dk, som Bolius har foretaget.

I to af de seks stikprøver var vurderingen på myhousebook.dk dobbelt så høj som på bolighed.dk.

Danmarkskort: Se huspriserne i din kommune

Pris: 4,5 eller 10 millioner kroner
På adressen Ndr. Engvej 1 i Dragør blev huset hos bolighed.dk vurderet til 4,5 millioner kr., mens vurderingen hos myhousebook.dk lå på 10,2 millioner kr.

En bolig på Lundgaard Hedevej 8 i Hobro vurderer bolighed.dk til 0,5 millioner kr., mens myhousebook.dk sætter den til en million kr.

Hvem vurderer bedst – bolighed.dk eller myhousebook.dk?
Hvilken af de to boligsider, der bedst rammer den reelle markedsværdi, er svært at vurdere for folk, der ikke er lokale ejendomsmæglere, hvis boligen ikke har været handlet i en årrække.

Boligen i Hobro har eksempelvis ikke været handlet i 12 år, og derfor er det svært at se, om det er vurderingen på 0,5 millioner kr. eller 1 million kr., der rammer bedst. Boligen i Dragør blev solgt til 4,45 millioner kr. i sommer, så her er det bolighed.dk, der rammer tættest.

Disse forhold ved boligen påvirker vurderingen

  • Er huset 'originalt', eller er det løbende moderniseret eller tilbygget? Jo større overensstemmelse, der er mellem husets stand og husets opførelsesår, jo mere præcist rammer vurderingen.
  • Er boligens stand og vedligeholdelse væsentligt bedre eller ringere end nabolagets gennemsnit?
  • Er huset handlet løbende? Jo flere og jo nyere handler, der har været med huset, jo mere præcist rammer vurderingen.
  • Er der optaget lån i huset for nyligt? Når der optages lån i huset, vurderer realkreditinstituttet boligens værdi, og jo mere nyligt det er sket, jo mere præcis bliver vurderingen.
  • Er huset typisk for området eller specielt? Jo mere typisk, jo bedre rammer vurderingen.
  • Er beliggenheden særlig attraktiv? Vurderingen kan have svært ved at tage højde for det, hvis boligen har udsigt eller ligger på en særligt attraktiv grund i lokalområdet.
 

Både bolighed.dk og myhousebook.dk angiver boligens salgshistorik, men i dette tilfælde havde myhousebook.dk ikke det seneste salg med fra sommeren 2015 på boligen fra Dragør, kun salget fra 2001.

Du kan bl.a. finde en boligs salgshistorik på den offentlige boligportal boligejer.dk ved at søge på adressen i 'Find ejendomsdata' og derefter klikke på 'Økonomi', 'Tidligere vurderinger og salgspriser' og 'Historiske salgspriser'.

Myhousebook.dk har de højeste vurderinger
I en af de andre stikprøver lå myhousebook.dks vurdering ca. 15 procent over bolighed.dks vurderinger.

I et enkelt tilfælde lå myhousebook.dk ca. fem procent under bolighed.dk, og to andre tilfælde var det henholdsvis kun myhousebook.dk og bolighed.dk, der vurderede prisen på huset.

Vær kritisk ved boligprisberegnere
Sekretariatschef Curt Liliegreen i Boligøkonomisk Videnscenter, der i flere år har indsamlet data om det danske boligmarkedet og foretaget store analyser af prisudviklingen, opfordrer forbrugerne til at benytte boligsiderne med forsigtighed.

- Du skal huske din kritiske sans, når du benytter disse sider. Vi ved fra vores eget arbejde, at det er vanskeligt nok automatisk at prissætte boliger over en bred kam. Det bliver endnu vanskeligere, når den individuelle bolig skal vurderes automatisk, fordi der er en lang række forhold, som en automatisk prissætning ikke kan tage højde for, siger Curt Liliegreen til Bolius.

Læs også: Se din nabos tinglysning - gratis

Boligvurderings-sider kan gøre det lettere at handle bolig
Alligevel hilser han initiativet velkomment.

- Jeg synes dog, vi skal være åbne over for disse tiltag. Konkurrence mellem forskellige boligsider vil sikre, at produktet bliver forædlet, og i den udstrækning disse sites har en systematisk bias, tror jeg det med tiden vil blive rettet til. I bedste fald kan disse sites gøre det både lettere og billigere at handle bolig for forbrugeren, mener Curt Liliegreen.

Boligsider ved ikke, om du har bygget om/til
Boligsiderne prisfastsætter boligerne på ved at hente oplysninger elektronisk fra offentlige registre, se på boligens salgshistorik, og hvad boligerne i nærheden af den pågældende bolig udbydes og sælges til. 

Den automatisk genererede pris på hjemmesidens beregnere, tager dog ikke nødvendigvis højde for alle til- og ombygninger, der er sket efter salget/købet, bl.a. fordi oplysninger om de enkelte huse i BBR-registret ikke altid er opdateret. En særlig udsigt eller beliggenhed eller særlige arkitektoniske kvaliteter heller ikke nødvendigvis afspejler sig i prisvurderingen.

Dvs., ser du på et hus, der fx er blevet bygget om eller til en eller flere gange, og måske samtidig ikke har været handlet i mange år, eller er atypisk, så vil beregnerne sandsynligvis skyde meget skævt på den faktiske værdi i forhold til det, ejeren selv og en ejendomsmægler vil prissætte den til.

Vurderinger rammer ikke præcist hver gang
Disse forhold er er man dog helt opmærksom på hos bolighed.dk, fortæller pressechef Leif Simonsen.

- Vi ved godt, at vores vurderinger ikke rammer præcist hver gang, netop fordi det er svært at tage hensyn til fx herlighedsværdi, udsigt eller forbedringer, men vi arbejder løbende på at forbedre produktet, siger Leif Simonsen til Bolius.dk.

Bolighed.dk vurderer selv, at 46,6 procent af vurderingerne ligger inden for 5 procents nøjagtighed, 70,5 procent ligger inden for 10 procents nøjagtighed og 88,2 procent inden for 20 procents nøjagtighed.

Myhousebook.dk: Vi ved, der er fejl i vurderinger
Myhousebook.dk er også klar over, at der kan være en del fejl i vurderingerne, siger Erik Rosenkrantz, der er partner i en af de to virksomheder bag myhousebook.dk, CDM A/S.

- Tag vurderingerne med et gran salt i øjeblikket. Vi kan ikke præcisere dem godt nok endnu. Det er også derfor, vi ikke er gået i gang med markedsføringen af sitet endnu.

- Vores mål er at kunne ramme inden for fem procents nøjagtighed på 95 procent af boligerne i slutningen af 2016, og vi vil gerne derhen, hvor vi er bedre end ejendomsmæglerne. Det er jo fascinerende at se, hvor meget selv ejendomsmæglere rammer forkert i DRs Hammerslag-programmer, siger Erik Rosenkrantz.

Boligejere skal selv rette fejl
I et forsøg på at få mere retvisende vurderinger, tilbyder bolighed.dk, at boligejeren selv kan rette i oplysninger om sin bolig på deres hjemmeside og dermed angive en højere pris, end den bolighed.dk regner sig frem til, samt hvilke forhold der gør sig gældende.

Det kræver imidlertid, at den pågældende boligejer er oprettet som bruger på bolighed.dk og går ind og gør disse ting, og det ved du ikke, om ejeren af en bestemt bolig, du kigger på, er.

Bolighed.dk har ikke ønsket at oplyse til Bolius, hvor mange besøgende der har oprettet en profil.

Købere skal advares om farer ved boligen
På myhousebook.dk har 10.000 oprettet en profil, men her kan boligejerne p.t. ikke selv påvirke vurderingen af deres hus’ værdi. Men det er lige om hjørnet, siger Erik Rosenkrantz til bolius.

- Du vil kunne vurdere tilstanden, herlighedsværdien og beliggenheden på boligen på en fempunktskala, hvilket vil påvirke værdien. Senere bliver det også blive muligt, at boligejere får deres egen vurdering blåstemplet af ejendomsmæglere, ligesom at boligejeren også kan få husets stand vurderet af naboerne, siger Erik Rosenkrantz.

Læs også: Ny app: Tjek, hvad din bolig er værd

Myhousebook.dk vil også indarbejde advarsler på siden, hvis boligen ligger på forurenet jord, i nærheden af en farlig fabrik, eller hvis der er forhøjet risiko for oversvømning.

- Det vil selvfølgelig også påvirke boligens værdi, siger Erik Rosenkrantz.

Boligadvokater klager
Formanden for Danske Boligadvokater, Jan Schøtt-Petersen, der selv er involveret i boligsiden Bolighandel.dk, har tidligere kritiseret bolighed.dks forretningsmetoder for at 'tage boligejere som gidsler'.

'Den handelsværdi, som fx Bolighed maskinelt har beregnet sig frem til, kan være meget misvisende, og hvis ejeren vil have rettet Boligheds forkerte værdiansættelse, tvinges vedkommende til at gå i dialog med ejendomsmæglerkæden Nybolig, som samarbejder med de fire banker', skrev Jan Schøtt-Petersen bl.a. i en pressemeddelelse.

Han har nu meldt både bolighed.dk og myhousebook.dk til Forbrugerombudsmanden for at være i strid med markedsføringsloven.

Flere ejendomsmæglerkæder på bolighed.dk
Leif Simonsen fra bolighed.dk har ingen kommentarer til selve anmeldelsen men siger, at bolighed.dk har 'nært forestående planer' om at indarbejde vurderinger fra andre mæglerkæder end Nybolig som en del af værdifastsættelsen på siden.

- Så jeg synes faktisk, at tiden allerede er løbet fra den kritik, siger Leif Simonsen.

Erik Rosenkrantz tager også anmeldelsen med ro.

- Det er vel ikke så mærkeligt, når Danske Boligadvokater selv er involveret i deres egen boligside. Desuden truer hele konceptet jo også med at gøre advokaternes ydelser inden for bolighandel overflødige, så selvfølgelig reagerer de, mener Erik Rosenkrantz.