Scor en billig andel

Priserne på andelsboliger er faldet, så nu kan du gøre et kup. Men husk at kigge dig for, det kan være en indviklet affære

Rune Brimer og hans kæreste fik en andel til over en halv million under den pris, der kunne have været taget for den. (Foto: Anthon Unger)
Rune Brimer og hans kæreste fik en andel til over en halv million under den pris, der kunne have været taget for den. (Foto: Anthon Unger)

Priserne på andele er siden finanskrisens start raslet ned i pris. I København, hvor der er langt flest andelsboliger, er den gennemsnitlige udbudspris for hver kvadratmeter bolig faldet fra 12.587 kroner til 10.900 kroner siden november 2008 og til nu.

- Priserne på andelsboliger er faldet drastisk, og de er faktisk faldet mere end ejerlejligheder. Derfor kan man mange steder gøre nogle gode køb, siger Søren Lindahl, advokat og forfatter til bogen 'Andelsbolig'.

- I mange tilfælde kan prisen også forhandles længere ned end den maksimumpris, der er sat på boligen, siger Søren Lindahl.

Typisk koster en andelsbolig mindre end en ejerbolig, eksempelvis det halve. Og er boligafgiften samtidig lav, så kan du ende med at sidde langt billigere i det om måneden end i en tilsvarende ejerlejlighed.

Kompliceret køb
Men andelsboliger er også et lidt mere kompliceret køb. For udover prisen på andelen og selve huslejen, så er foreningens økonomi altafgørende for, om du køber hot eller not. Foreningernes økonomi svinger meget. Hvis gælden er stor eller lånet i foreningen usikkert, kan det betyde fremtidige huslejestigninger.

- En lav boligafgift kan også dække over, at foreningen har et variabelt forrentet lån, og så kan huslejen pludselig stige, siger Henrik Grave, direktør i Økonomihuset Nordsjælland, der driver portalen andelsboligpris.dk.

Som hovedregel er økonomien i de ældre andelsforeninger bedst. De har nemlig købt ejendommen billigt og afdraget på lånene, så der enten er en lille eller slet ingen gæld.

Endnu mere attraktivt bliver andelsboliger, hvis foreningen har indlagt en økonomisk buffer, som betyder, at maksimumprisen på de enkelte andele er fastsat lavere end den kunne have været, hvis foreningen havde spændt buen maksimalt.

Træd varsomt
Nogle af de nyere andelsforeninger er mere driftigt finansieret med variable lån, afdragsfrihed og gælden kan også være stor.

Ifølge Advokat Søren Lindahl er der grund til at træde varsomt, hvis indskuddet er meget højt.

- Så er andelshaveren mere sårbar over for drastiske prisfald. Det er jo langt værre at tabe 20 procent af et stort indskud på to millioner end 20 procent af 200.000 kroner siger han.

Gode råd
Det er ifølge direktør i Økonomihuset Nordsjælland Henrik Grave svært at lave en håndfast sammenligning af prisen på en andelsbolig med en ejerboliger, fordi de to boligformer er så forskellige.

- En ejerbolig kan finansieres med bedre lån (realkredit) end andelsboligen (banklån). Til gengæld betaler du ikke ejendomsværdiskat på en andelsbolig, som det er tilfældet med en ejerbolig.

- En andelsbolig er billigere, men til gengæld betaler du en månedlig boligafgift til foreningen. Huslejen i en ejerbolig består af afdrag og renter på det samlede lån foruden fællesudgifter og ejendomsværdiskat. Det betyder, at du normalt vil sidde billigere i en andelsbolig. Til gengæld afdrager du mere i ejerboligen og sparer dermed mere op i friværdi.

Gode råd
Henrik Grave, direktør i Økonomihuset Nordsjælland giver her nogle gode råd til, hvad du skal være opmærksom på, når du kigger efter andelsbolig.

- Sørg for, at du får de relevante papirer udleveret: Vedtægter, referat fra generalforsamling samt senest regnskab.

- Husk! Værdien af foreningens ejendom er nøglen til værdien af den enkelte andel. Se om man bruger den offentlige vurdering eller, man får en vurdering fra en valuar. Hvis begge tal er nævnt, så er det interessant om foreningen bruger den højeste eller laveste vurdering. Det er bekymrende, hvis foreningen uden videre bruger den højeste.

- Det er positivt, hvis foreningen hensætter et beløb til at imødegå eksempelvis forbedringsprojekter, inden formuen fordeles ud på de enkelte andele. Det betyder, at foreningen har en økonomisk stødpude.

- Du skal også hæfte dig ved foreningens gæld. I ældre foreninger er gælden typisk lille, mens den er stor i nyere foreninger. Se tillige om foreningens lån i kreditforeningen er med fast eller variabel rente og læg mærke til, om foreningen afdrager på gælden. En forening med en lille gæld i fastforrentede lån med afdrag giver dig den største sikkerhed. Omvendt er der mest usikkerhed i en forening med stor gæld og afdragsfrihed.

- Se på foreningens drift. Hvis en forening permanent har underskud på driften, kan der komme forhøjelse i boligafgiften. Læg også mærke til, om der varsles stigninger i boligafgiften i budgettet for det kommende år. Læs også om der er udsigt til forestående vedligeholdelses- og forbedringsprojekter.

- Søg uvildig rådgivning. Da der er tale om en beslutning af stor økonomisk betydning, bør du overveje at søge uvildig rådgivning. Hverken sælger eller bank er uvildige.

kommentarer
Vis kommentarer
Mest læste i Forbrug
Seneste i Forbrug
Hent flere
Forsiden lige nu
Plus anbefaler
Hent flere
Ved du noget? Tip Ekstra Bladet  -  E-mail 1224@eb.dk SMS til 1224 Tlf: 33111313
Ansv. chefredaktør:Poul Madsen