Det danske boligmarked har delt sig for altid

På 30 år er det danske boligmarked brækket midtover med skyhøje boligpriser i København og andre større byer og nærmest usælgelige boliger i yderområderne

Der var engang, hvor et parcelhus i Tarm eller Kalundborg kunne være lige så attraktivt som en gammel villa i Vanløse eller en lejlighed på Nørrebro. Hovedstadsområdet var præget af nedslidte arbejderkvarterer og mørke, fugtige boliger med toilet i gården. Derimod blomstrede industrien og boligmarkedet i provinsen. Foto: Jesper Ray/Bolius
Der var engang, hvor et parcelhus i Tarm eller Kalundborg kunne være lige så attraktivt som en gammel villa i Vanløse eller en lejlighed på Nørrebro. Hovedstadsområdet var præget af nedslidte arbejderkvarterer og mørke, fugtige boliger med toilet i gården. Derimod blomstrede industrien og boligmarkedet i provinsen. Foto: Jesper Ray/Bolius

Det lyder måske som en fortælling fra MEGET gamle dage, men faktisk skal vi ikke længere tilbage end til 1980’erne. I 2018 er det bare svært at forestille sig, fordi de danske storbyer – især København – på 30 år har gennemgået en kæmpe transformation, som har fået det danske boligmarked til at dele sig midtover. I de større byer ser vi skyhøje og evigt stigende boligpriser, mens de på landet og i de mindre byer oplever stillestående eller faldende priser.

Det er der mange forklaringer på og samfundsmæssige konsekvenser af, lyder det fra en række eksperter. Ingen af dem mener dog, at der er udsigt til, at billedet vil ændre sig. Det danske boligmarked har delt sig for altid.

- Det, vi har set over de sidste 20-30 år, er en meget kraftig realstigning i boligpriserne i landets største byer. Det er en udvikling, der har accelereret i de seneste år, og som man også ser i de andre OECD-lande. Hovedstadsregionerne løber fra resten af de store byer. Og de store byer løber fra landdistrikterne, forklarer Curt Liliegreen, projektdirektør i Boligøkonomisk Videncenter.


Huse på Frederiksberg 14 gange så dyre som huse i Tønder
Det er særligt fra 1990’erne og frem, at boligpriserne er eksploderet i storbyerne og slet ikke er fulgt med i landdistrikterne. Jørgen Munksgaard Rasmussen, boligøkonomisk ekspert i Bolius, har set på parcelhusprisernes udvikling og kan hive mange eksempler op af lommen.

- I 1992 lå den højeste kvadratmeterpris på 7.820 kr. i Vallensbæk, og den laveste på Samsø med 2.169 kr. Det vil sige, at det dyreste hus kostede 3,6 gange så meget som det billigste. I 2017 lå den højeste kvadratmeterpris til gengæld på 54.543 kr. på Frederiksberg, mens den laveste lå i Tønder på 3.973 kr. Det vil sige, at det dyreste hus nu koster 13,7 gange så meget som det billigste, fortæller han.

Et andet eksempel på den ekstreme boligprisstigning i hovedstadsområdet ses på Frederiksberg.

- På Frederiksberg ligger der et rækkehuskvarter ud til Peter Bangs Vej, som blev opført med statsstøtte omkring 1900 til arbejderne på Frederiksberg Gasværk. I 1993 blev et af rækkehusene på 144 m2 solgt til 780.000 kr. I 2017 gik et tilsvarende for 9,5 millioner kr., fortæller Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Hvorfor er huspriserne steget mere i byerne end på landet?
Der er mange forklaringer på udviklingen. En af dem er de ændrede erhvervsstrukturer, forklarer Morten Skak, lektor ved Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi på Syddansk Universitet.

- Industrialiseringen i 1950’erne og 1960’erne gav arbejdspladser og liv til provinsen, fordi fabrikkerne ofte blev placeret decentralt. Men det pres, vi i de senere år har oplevet med globalisering og teknologisk udvikling, har betydet outsourcing og automatisering. Derfor kommer servicefagene til at fylde mere, og de koncentrerer sig om byerne, siger han.

Kommunalreformen og centraliseringen af offentlige ydelser og uddannelsessteder har skubbet i samme retning. Produktiviteten er steget i de største byer – og dermed er efterspørgslen på boliger og boligpriserne også gået op.

Københavns Kommune ventede – trods den stigende efterspørgsel – mange år med at bygge nyt, men de eksisterende boliger fik til gengæld et kæmpe ansigtsløft.

- Der blev investeret 80 milliarder kr. i bykvartererne over hele landet fra 1980’erne og til omkring 2005, særligt i brokvarterer som Vesterbro og Nørrebro. Bølgerne af byfornyelse og det samtidige underskud af boliger betød, at ejerlejlighedspriserne steg med 10-20 procent om året midt i 1990’erne, forklarer Curt Liliegreen.

Se udviklingen i din by: Her er de 100 største byer i Danmark

Singler og forældrekøb bag prisstigninger på boliger
Mange andre faktorer har dog også været med til at presse priserne op i de større byer i de senere år. Flere lever som singler – det kræver flere boliger. Der er flere og flere forældrekøb i studiebyerne. Og så er der en stor aldersforskydning, der forstærker opdelingen i boligmarkedet.

- Det er især de unge, der flytter væk fra landet og de mindre byer. Skal man finde to ekstremer i alderspyramiden, kan man sammenligne Frederiksberg med Lolland Kommune. På Frederiksberg er den største årgang i slutningen af 20erne, mens den største årgang på Lolland er omkring de 70, siger Curt Liliegreen.

Selvom det er København, Aarhus, Odense og Aalborg, der oplever de største effekter af udviklingen og dermed også stigning i boligpriser, er der mange af de mellemstore provinsbyer, der følger godt med.

- Byer som Herning, Vejle og Horsens har oplevet, at befolkningstallet siden 2010 er steget med mellem 7 og 10 procent. Til sammenligning ligger den generelle stigning i befolkningstallet i perioden på 3,9 procent, forklarer Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Uligheden i Danmark vokser
Den stigende urbanisering kan være et vilkår, vi må acceptere, men statistikkerne peger på en række problemer, der følger med. De fem kommuner med den højeste vækst i familieindkomster ligger alle i og omkring København. Og uligheden – forskellen på danskernes disponible indkomst – er ifølge Danmarks Statistik steget støt fra 1992 til 2016 i takt med den større og større opdeling af boligmarkedet.

- Når den økonomiske ulighed stiger, vil de højest­lønnede få relativt flere penge mellem hænderne og har dermed råd til en dyrere bolig. De vil således kunne presse prisen på attraktive boliger op, da de vil konkurrere mod hinanden i kampen om boligerne, forklarer Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Boligejere i yderområder risikerer at blive stavnsbundet
I mindre byer og udkantsområderne, hvor man ikke opnår store gevinster ved at sælge sin bolig, og hvor lønniveauet er mere beskedent, er der til gengæld flere, der kommer i økonomiske problemer. Det kan være en fordel, at de bor billigt, men de kan blive stavnsbundet, hvis de bliver syge, skilt eller mister arbejdet, fordi de ikke kan flytte uden store tab.

Ud over en mere sårbar boligøkonomi vil flere i udkantsområderne desuden opleve, at det er svært at bevare skoler, daginstitutioner og indkøbsmuligheder. Risikoen for, at kommunen vil mangle penge, og at serviceniveauet falder, er også til stede. 

- Det opdelte boligmarked betyder, at den samlingskraft, vi tidligere havde – hvor direktørens barn gik i folkeskole med den ufaglærte eller arbejdsløses barn – ikke længere er til stede. Dem, der bor i dyrere ejerboliger, har formuegevinster, og det bidrager til en skarpere økonomisk ulighed, end vi har set i de sidste 15 år, siger Bent Greve, professor ved Institut for Samfundsvidenskab og Erhverv på RUC.

At samle det opdelte boligmarked og løse ulighedsproblematikken er ikke enkelt. Fx er regeringens udflytning af arbejdspladser kun et dryp i havet.

- Udflytningen af arbejdspladser er fornuftig, fordi det kan give mere arbejde til folk fra de omkringliggende mindre byer, at man lægger flere arbejdspladser i Odense, Aalborg, Aarhus osv. Men jeg tror ikke, det kan vende udviklingen mod større lighed, siger Bent Greve.

Samme melding kommer fra lektor og økonom Morten Skak.

- Med udflytning af arbejdspladser kan man sikre, at de større provinsbyer bedre kan konkurrere med København. Men det redder ikke landsbyerne og de mindre provinsbyer, siger han.

Heller ikke Curt Liliegreen ser nemme løsninger i krystalkuglen. 

- Ingen tiltag vil i sig selv være nok. Man skal sammensætte massive pakker for at udbedre det her. Fx burde man sikre langt bedre internetopkobling uden for byen. Man kunne også fjerne flaskehalse i transportsystemet og give flere pendlerfradrag, siger han.

Svært at vende udviklingen på boligmarkedet
Ingen af eksperterne tror dog for alvor på, at reformer eller økonomiske incitamenter vil kunne samle det danske boligmarked igen. Ingenting tyder på, at det pludselig skulle blive så populært at flytte tilbage til landet, rødderne eller det simple, selvforsynende liv, at det vil kunne vende udviklingen i boligernes popularitet og priser.

- Jeg er normalt meget optimistisk, men lige på det her punkt er det svært at se en løsning. Der vil være områder, der helt vil uddø, siger Bent Greve.

- Folk flytter til byen, fordi de vil. Så det er svært at se nogle tiltag ændre den udvikling, supplerer Curt Liliegreen.

Morten Skak er enig i, at boligmarkedets udvikling ikke kan vendes, og mener derfor, at politikerne er nødt til at mindske de negative sociale effekter. 

- En bedre kommunal udligning (som sikrer, at forskelle i udgiftsbehov og beskatningsgrundlag udlignes mellem kommunerne, red.) kan hjælpe med at gøre samfundet mere lige med hensyn til offentlig service. Det er noget, man er nødt til at overveje, hvis man vil skabe nogenlunde lighed, fordi boligmarkedet er så opdelt og vil blive ved med at være det, mener han.

Fakta om Bolius

Bolius - Boligejernes Videncenter er ejet af Realdania.

Bolius er en uvildig nonprofitorganisation, der har til formål at formidle viden til boligejerne. Bolius sælger ikke produkter eller tjenester.

 

kommentarer
Vis kommentarer
Mest læste i Forbrug
Seneste i Forbrug
Hent flere
Forsiden lige nu
Plus anbefaler
Hent flere
Ved du noget? Tip Ekstra Bladet  -  E-mail 1224@eb.dk SMS til 1224 Tlf: 33111313
Nyhedsredaktør:Nanna C. Pedersen
Ansv. chefredaktør:Poul Madsen