Tidligere statsminister Lars Løkke Rasmussen taber mindst en lille kvart million kroner på salget af sin nedslidte Græsted-villa.
Det viser Ekstra Bladets gennemgang af økonomien i rødstensvillaen på Solbakken 6.
Villaen er sat til salg for knap 2,5 millioner kroner.
Men da restgælden ifølge salgsopstillingen er godt 3,2 millioner kroner, er der lang vej til et plus på bundlinjen for de tidligere beboere Lars og Sólrun,
Parret forsøger at dække tabet ved at sælge halvdelen af villagrunden fra. Den er nemlig fordelt på to matrikler, hvorfor der er mulighed for at sælge den bageste del af husets store have i en separat handel.
Ingen skattefrihed
Grunden er ifølge Ekstra Bladets oplysninger til salg hos den lokale ejendomsmægler som et såkaldt skuffesalg. Udbudsprisen er 800.000 kroner.
Men selvom det skulle lykkes Løkke at få grunden solgt til prisen, er det ikke tilstrækkeligt til at dække det store minus i villahandlen.
Der skal nemlig betales skat, når man sælger en grund herhjemme.
På SKAT's hjemmeside oplyses det sort på hvidt: 'Du kan altså ikke sælge en ubebygget grund skattefrit.'
Og reglerne er da heller ikke til at tage fejl af, forklarer Henrik Høpner, advokat med speciale i ejendomshandler ved Lund Elmer Sandager Advokater.
- Når man sælger en grund, skal overskuddet beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven, siger han.
Avancen beregnes egentlig ganske enkelt, forklarer han.
- Man tager differencen mellem salgs- og købsprisen og trækker salgs- og købsomkostninger fra. Det er udgifter til ejendomsmægler, tinglysning osv. Derefter trækker man 10.000 kroner fra pr. år, man har ejet grunden, dog minus de år, man har købt og solgt grunden. I Løkkes tilfælde vil det være 170.000 kroner i fradrag fra årene 2001-2018. Slutbeløbet skal der betales skat af.
Kan ikke undslippe
At Løkke har belånt sin ejendom og to matrikler ganske offensivt, påvirker ikke hans skattepligtighed.
- Hvordan en ejendom er belånt, har ikke betydning for skattereglerne, påpeger Henrik Høpner.
Det endelige skatteregnskab for frasalget af grunden afhænger naturligvis af salgsprisen.
Men hvis man lægger til grund, at købsprisen var 150.000 kroner (de to matrikler kostede 315.000 kr. i 2000), så ender Løkke og Sólrun med at skulle betale skat af cirka en halv million kroner, hvis de får grunden solgt til udbudsprisen på 800.000 kroner.
Skattereglerne for salg af grunden er ens med indkomstskat, oplyser advokat Henrik Høpner.
Derfor vil Løkke som topskatteyder formentlig ikke slippe med en trækprocent på under 55 procent. Og dermed lukker salget af grunden kun en lille del af det minus på 700.000 kroner, som familien ser ud til at stå med efter hushandlen.
Lars Løkke har mange gange igennem årene udtalt, at han ikke udtaler sig om sin privatøkonomi. Han har heller ikke besvaret Ekstra Bladets henvendelse vedrørende sit boligsalg.
Regnestykket: Sådan ender Løkkes hushandel i minus
Plussiden
Salg af hus: 2.500.000
Salg af grund: 800.000
Minussiden
Indfrielse af gæld: - 3.200.000
Skat: - 275.000
Mægler: - 50.000
Samlet: - 225.000 kroner
Kæmpe løn: Små afdrag
Selvom Lars Løkke Rasmussen i en årrække har tjent langt over en million kroner om året som statsminister, partileder og minister, har han kun afdraget beskedent på de to realkreditlån i Græsted-villaen.
De nuværende lån blev optaget i henholdsvis 2009 og 2012. Da de blev oprettet, lød de på samlet 3,5 millioner kroner.
På den måde belånte Løkke sin villa ganske offensivt, eftersom den i 2000 blot kostede 1,8 mio. kroner.
Men i årene, der er gået, har Lars Løkke kun i beskedent omfang afdraget på gælden.
Faktisk lyder restgælden i dag på hele 3,2 mio. kroner. Altså kun 300.000 kroner mindre end udgangspunktet.
Og Løkke kan ikke påstå, at renter eller for den sags skyld istandsættelse har ædt afdragene op.
De to realkreditlån er med variabel rente. På tidspunktet for salgsopstillingens udførsel lød den på minus 0,12 procent.
De beskedne afdrag på de store lån er kort sagt sammen med boligens tvivlsomme stand årsagen til, at bolighandlen ender med at give Løkke et minus på bundlinjen - selv hvis han får fuld pris for sin villa og den tilstødende grund.
Håndværkertilbud: Flere K3'ere end gennemsnittet
De røde tal kan sagtens blive blodrøde.
Det er nemlig langtfra sikkert, at Lars Løkke og Sólrun slipper af med huset i Græsted til udbudsprisen.
Ekstra Bladet dokumenterede i går, hvordan huset er spækket med en lang række fejl og mangler.
Især udgiften til et helt nyt tag vil en fremtidig køber formentlig bruge til at presse prisen under den nuværende udbudspris på knap 2,5 mio. kroner.
En byggesagkyndig understreger, at 'taget bør skiftes'. En opgave, der vil koste i omegnen af 400.000 kroner.
Huset har hele 11 K3'ere i tilstandsrapporten. Læg dertil 11 K2 og 11 K1.
Særligt de mange kritiske skader - kaldet K3 - kan påvirke salgsprisen, selvom den nuværende salgspris må antages at tage højde for nogle af disse.
Ifølge Berlingske er der i gennemsnit blot tre K3'ere på solgte huse i Danmark. I artiklen fremhæves det, at også K1 og K2 kan blive dyre bekendtskaber.
Som i mange af livets forhold skal man altså se sig for, inden man skriver under.
